Farmácia
Built to Suit · Locação Comercial Atípica · SC + PR
Seu capital,
transformado em renda imobiliária recorrente.
André Cardoso estrutura operações de Built to Suit, expansão de redes varejistas e locação comercial atípica para investidores que decidem com dados — não com promessas.
0anos
de atuação em imóveis comerciais
0anos
prazo máximo dos contratos BTS estruturados
0regiões
praças de atuação ativa em SC e PR
01 — Para quem é
Duas portas de entrada. Um único critério: eficiência de capital.
02 — O modelo
O modelo, em números — não em adjetivos.
01Prazo
10 a 20 anos
Previsibilidade pouco comum no mercado imobiliário.
02Reajuste
IGP-M ou IPCA
Proteção contra inflação embutida desde a assinatura.
03Locatário
Rede operadora
Risco de vacância reduzido pela solidez do operador, não pela sorte do bairro.
04Imóvel
Sob medida
Projetado para o uso específico do operador — sem custo de adaptação posterior.
03 — Processo
Como funciona, do diagnóstico à renda mensal.
- 01
Diagnóstico do perfil e do capital disponível.
- 02
Identificação da área e do operador (rede) compatível com a tese de investimento.
- 03
Estruturação jurídica e financeira do contrato de locação atípica.
- 04
Acompanhamento técnico da obra até a entrega.
- 05
Gestão da renda recorrente e relacionamento com o locatário.
04 — Soluções
Três estruturas. Um mesmo princípio: contrato antes do tijolo.
Solução 01 — BTS
Built to Suit: o imóvel certo, para o operador certo, com o contrato certo.
Não é um produto imobiliário — é uma estrutura de negócio. E estrutura bem-feita é o que separa renda previsível de promessa de renda.
O que é Built to Suit
Built to Suit (BTS), ou locação sob medida, é a modalidade de locação atípica prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 54-A), em que o investidor financia a construção de um imóvel projetado especificamente para a operação de um locatário definido previamente — geralmente uma rede de varejo, serviços ou logística — em troca de um contrato de longo prazo com renda contratualmente garantida.
Na prática: o operador escolhe onde e como quer operar, o investidor financia a construção sob esse projeto, e ambos assinam um contrato de prazo longo que protege as duas partes — o operador, da insegurança de mudar de endereço; o investidor, da vacância.
Na prática: o operador escolhe onde e como quer operar, o investidor financia a construção sob esse projeto, e ambos assinam um contrato de prazo longo que protege as duas partes — o operador, da insegurança de mudar de endereço; o investidor, da vacância.
Como funciona, etapa por etapa
- 01Definição do operador-alvo e do segmento (varejo alimentar, farma, fitness, concessionária, conveniência, serviços).
- 02Seleção da área compatível com a operação do locatário.
- 03Estruturação do contrato atípico, com cláusulas de prazo, multa rescisória e reajuste.
- 04Construção do imóvel conforme projeto técnico aprovado pelo operador.
- 05Entrega das chaves e início da renda contratual.
Vantagens para o investidor
- Renda previsível e indexada, definida em contrato — não sujeita à negociação típica de aluguel residencial.
- Contrato de longo prazo (10 a 20 anos), com multa rescisória que protege o locador em caso de saída antecipada do locatário.
- Imóvel projetado para o uso específico do operador, o que reduz a probabilidade de vacância ao final do contrato.
- Possibilidade de diversificar por segmento de locatário (alimentar, farma, fitness, automotivo, conveniência), e não apenas por localização.
Vantagens para a rede operadora
- Preservação de caixa: a rede não imobiliza capital em terreno ou construção, direcionando recursos para estoque, equipe e expansão.
- Eficiência tributária: em determinados regimes, a despesa de locação é contabilizada como custo operacional, e não como investimento imobilizado.
- Imóvel sob medida para a operação, sem as limitações de um ponto comercial pronto que não foi projetado para aquele uso.
Riscos do modelo — e como são mitigados
Vacância pós-contrato
Escolha estratégica de localização e cláusulas de renovação negociadas desde a assinatura.
Inadimplência do locatário
Garantias contratuais: fiança, seguro-fiança ou carta de crédito, conforme o caso.
Risco de obra (atraso, custo)
Acompanhamento técnico da construção e contrato de empreitada com responsabilidades claras.
Solução 02 — Redes
Sua rede cresce. Seu caixa permanece intacto.
Expandir uma rede varejista costuma exigir uma escolha difícil: imobilizar capital em terreno e construção, ou se contentar com um ponto comercial pronto que não foi feito para a sua operação. O Built to Suit elimina essa escolha.
O desafio da expansão
- Encontrar áreas compatíveis com a operação em praças onde a rede ainda não tem relacionamento imobiliário.
- Evitar a imobilização de capital de giro em terreno e obra — recurso que poderia financiar mais uma unidade.
- Garantir que o ponto entregue atenda às normas técnicas específicas da operação (pé-direito, docas, fluxo, estacionamento).
Como o André estrutura sua expansão
- 01Apresentação da tese de expansão: segmento, formato de loja, praças-alvo.
- 02Levantamento de áreas compatíveis no litoral catarinense ou na região metropolitana de Curitiba.
- 03Conexão com investidores qualificados dispostos a financiar a construção sob contrato Built to Suit.
- 04Estruturação do contrato atípico de locação, com prazo e condições negociadas para ambas as partes.
- 05Acompanhamento da obra até a entrega operacional do ponto.
Segmentos atendidos
Varejo alimentar e conveniência01
Farmácias e saúde02
Academias e fitness03
Concessionárias e automotivo04
Serviços e logística05
Por que estruturar a expansão com o André
- Conhecimento direto da praça: atuação ativa do extremo norte ao extremo sul do litoral catarinense e na região metropolitana de Curitiba.
- Relacionamento com investidores já preparados para operações de longo prazo — o que acelera a viabilização do ponto.
- Condução tecnicamente rigorosa do contrato, da obra e da entrega, com um único ponto de contato do início ao fim.
Solução 03 — Investidor
Renda passiva não é sorte. É estrutura.
Quem já investiu em locação residencial conhece o padrão: inquilino que rotativa a cada 12 ou 24 meses, reajuste discutido a cada renovação, vacância entre contratos. O investimento comercial estruturado funciona sob uma lógica diferente.
Por que o imóvel comercial muda o cálculo do investidor
Critério
Locação residencial
Locação comercial atípica (BTS)
Prazo médio de contrato
30 meses, renovação incerta
10 a 20 anos, com multa rescisória
Reajuste
Negociado a cada renovação
Indexado em contrato (IGP-M/IPCA)
Perfil do locatário
Pessoa física, maior rotatividade
Rede operadora, maior solidez
Vacância entre contratos
Frequente
Rara — imóvel já projetado para o uso
Perfil de investidor para quem essa estrutura faz sentido
- Busca renda recorrente e previsível, não valorização especulativa de curto prazo.
- Prefere decidir com dados — retorno, prazo, indexador, garantias — e não com apelo emocional ao imóvel.
- Já possui capital disponível ou um imóvel/terreno que pode ser direcionado a uma operação estruturada.
Como o André traduz isso em prática
- 01Diagnóstico do capital e do perfil de risco do investidor.
- 02Simulação de retorno com base em operadores e praças compatíveis.
- 03Due diligence do operador (solidez financeira, histórico, porte da rede).
- 04Estruturação jurídica do contrato de locação atípica.
- 05Gestão da relação com o locatário após a entrega, com acompanhamento contínuo da renda.
05 — Áreas de atuação
Onde atuamos — e por que a concentração importa.
Estruturar uma operação comercial atípica exige conhecimento de praça — não apenas do imóvel, mas do comportamento de consumo, da densidade populacional e do perfil dos operadores que já atuam na região. A atuação do André é concentrada, não pulverizada pelo Brasil.
Mapa de cobertura
01
Litoral Norte de SC
Joinville · São Francisco do Sul · Itapoá · Balneário Barra do Sul
Forte presença logística e crescimento de redes de conveniência e varejo alimentar.
02
Grande Florianópolis + Centro
Florianópolis · São José · Balneário Camboriú · Itajaí · Itapema
Alta densidade turística e de consumo, com demanda crescente por fitness, farma e serviços.
03
Litoral Sul de SC — base do André
Criciúma · Laguna · Imbituba · Araranguá
Expansão ativa de redes regionais e oportunidade de pioneirismo em segmentos pouco estruturados.
04
Região Metropolitana de Curitiba
Curitiba e municípios da Grande Curitiba
Mercado maduro para BTS, com redes nacionais já operando sob esse modelo.
06 — Cases
Resultado não se promete. Se mostra.
Operações documentadas, com operador, segmento e praça verificáveis. Dados quantitativos confirmados diretamente com o cliente antes da publicação.
01
Farmácia
Preço Popular — Matriz
Farmácia
PanVel — Centro
Farmácia
PanVel — Bairro
Farmácia
Preço Popular — Filial
Farmácia
PanVel — Unidade especial
Operadores e redes em operações estruturadas
Raia DrogasilPanVelPreço PopularDrogarias CatarinenseRedeMixLojas MMRaia DrogasilPanVelPreço PopularDrogarias CatarinenseRedeMixLojas MM
As fotos exibidas vêm do site institucional atual do cliente e serão substituídas por tratamento editorial dedicado. Campos quantitativos (praça, prazo, retorno) serão publicados após confirmação direta com cliente e operador.
07 — Quem é o André
Técnico por formação. Estratégico pela exigência do mercado.
Credenciais
- CRECI-SC 33.010
- Técnico em Transações Imobiliárias
- Tecnólogo em Administração
- Especialização em Marketing de Varejo
André Cardoso é Técnico em Transações Imobiliárias e Tecnólogo em Administração com especialização em Marketing de Varejo. Com 7 anos de atuação no mercado imobiliário, especializou-se em imóveis comerciais, com foco na estruturação e expansão de grandes marcas do varejo nacional.
Sua abordagem combina conhecimento técnico, visão estratégica de mercado e habilidade em negociações complexas. Cada operação é avaliada por viabilidade, prazo e estrutura de risco — não por apelo emocional ao imóvel.
“Trabalho de acordo e em busca da necessidade do locatário, não esquecendo também os diversos anseios do investidor.”
O atendimento é individual e direto: você fala com o André, não com uma central de relacionamento. Da primeira conversa à gestão da renda recorrente, um único ponto de contato técnico.
08 — Perguntas frequentes
Antes da conversa, as respostas técnicas.
Em geral, entre 10 e 20 anos, com cláusula de multa rescisória proporcional ao tempo restante em caso de saída antecipada do locatário — o que protege o investidor mesmo em cenários adversos.
09 — Contato
Vamos avaliar se faz sentido para o seu capital.
Sem formulário longo, sem qualificação burocrática. Uma conversa direta para entender se a sua tese — de investimento ou de expansão — tem viabilidade real na praça em que você atua.
WhatsApp direto
(48) 99192-8070